روش قانونی تعیین سهم شارژ مالکین آپارتمان از هزینه های مشترک

به ادامه مطلب بروید

پس از حذف یارانه حامل‌های انرژی و آب از قبوض، بسیاری از هزینه‌های بنیادین ساختمان که تا به حال به چشم نمی‌آمدند چند برابر شدند، به‌طوری که تقسیم آنها برای ساختمان به معضلی جدی تبدیل شد.

به عنوان مثال تا به حال هزینه ی آسانسور برای طبقات مختلف به صورت یکسان محاسبه می‌شد ولی جدیدا طبقات پایین آپارتمان نسبت به هزینه‌ای که منطقا بر عهده آنها نیز قرار گرفته است معترض گشته‌اند.

در این قسمت سعی داریم به تعدادی از طرق تعیین سهم هزینه‌های مشترک اشاره کنیم.

از بررسی قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین نامه اجرایی آن، به دو طریق می‌توان سهم مالکین از هزینه‌های مشترک ساختمان را تعیین کرد. اول طریق قانونی و دوم طریق قراردادی. بدیهی است چنانچه مالکان هر یک از دو طریق یاد شده را انتخاب و اجرا نمایند عمل بدان طریق برای همه آنها الزامی خواهد بود.

اول: تعیین سهم مالکین به طریق قانونی

ماده ۴ قانون تملک می‌گوید: حقوق و تعداد و همچنین سهم هر یک از مالکین قسمتهای اختصاصی از مخارج قسمتهای مشترک مناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه‌هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد.

همچنین برابر تبصره ۳ همان ماده «چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده‌کننده یا استفاده‌کنندگان است».

مفاد ماده فوق سهم هر یک از مالکان آپارتمانها از مخارج قسمت‌های مشترک ساختمان را به سه نوع تقسیم می‌کنند:

الف – هزینه‌های نسبی

ب – هزینه‌های ثابت

ج – هزینه‌های اختصاصی

الف – هزینه‌های نسبی

ماده‌ی ۲۳ آیین‌نامه قانون یاد شده هزینه‌های نسبی را به این صورت تبیین می‌کند: «سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان از هزینه‌های مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب، گازوییل و آسفالت پشت بام که به ترتیب مقرر در ماده ۴ قاون تملک آپارتمان‌ها تقسیم می‌گردد …».

از طرفی وفق ماده ۱۴ قانون تملک آپارتمان‌ها «مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند. سهم هر یک از مالکان به تناسب سطح زیربنای آنها وسیله مدیر یا مدیران تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد …».

بنابراین هزینه‌های ساختمان به دو نوع هزینه‌های مستمر و حق بیمه تقسیم خواهند شد.

هزینه‌های مستمر اغلب براساس متراژ واحدهای آپارتمان تقسیم می‌شود.

روش تقسیم در این نوع هزینه‌ها به این شکل است که ابتدا متراژ کل واحدها به دست می‌آید. سپس هزینه‌ی کل به متراژ تقسیم و هر واحدی بر اساس متراژ سهم خود را پرداخت خواهد نمود. (برای تقسیم حق بیمه نیز از این روش استفاده می شود.)

ب – هزینه‌های ثابت

هزینه‌هایی هستند که به متراژ ساختمان ارتباطی ندارند. از آن جمله می توان به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه های نگهداری تاسیسات، باغبان و قسمت‌های مشترک اشاره کرد.

نوع دیگر این نوع هزینه‌ها اندوخته قانونی است که در برابر هزینه‌های اتفاقی ساختمان را بیمه می کند. تصمیم در مورد میزان این نوع اندوخته به عهده‌ی مجمع عمومی می‌باشد.

این نوع هزینه‌ها به صورت مساوی بین واحدها تقسیم می‌شوند.

مثال:

ساختمانی ۵ واحد به اندازه های ۱۰۰، ۱۵۰، ۱۵۰، ۱۰۰، ۲۰۰ متر دارد.

هزینه‌های ساختمان عبارتند از:

قبض برق: ۴۹۰۰۰۰۰ ریال

حق بیمه: ۷۰۰۰۰۰ ریال

هزینه باغبان: ۱۴۰۰۰۰ ریال

اندوخته قانونی ساختمان: ۲۱۰۰۰۰۰ ریال

نحوه‌ی تقسیم شارژ به شکل قانونی:

جمع متراژ : ۷۰۰ متر

هزینه‌ی هر متر مربع برای برق : ۴۹۰۰۰۰۰ تقسیم بر ۷۰۰ = ۷۰۰۰ ریال

هزینه بیمه : ۷۰۰۰۰۰ تقسیم بر ۷۰۰ = ۱۰۰۰ ریال بر مترمربع

هزینه باغبان : ۱۴۰۰۰۰ تقسیم بر ۵ = ۲۸۰۰۰ ریال بر واحد

هزینه اندوخته قانونی : ۲۱۰۰۰۰۰ تقسیم بر ۵ = ۴۲۰۰۰۰ ریال بر واحد

با این حساب شارژ قانونی واحد ۱۰۰ متری عبارت است:

۱۰۰*۷۰۰۰ + ۱۰۰*۱۰۰۰ + ۲۸۰۰۰ + ۴۲۰۰۰۰ = ۱۲۴۸۰۰۰ ریال

برای بقیه واحدها نیز بدین ترتیب محاسبه می‌گردد.

البته باید در نظر داشت این روش، طریقه قانونی تقسیم شارژ در ساختمان می‌باشد.

اغلب ساختمان‌ها برای تقسیم شارژ از روش‌های قراردادی استفاده می کنند که در مطلبی جداگانه به آن اشاره خواهد شد.

عباس بشیری [ وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز ]

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

*

 

 طراحی و پشتیبانی: فناوری اطلاعات رسا